Czy warto kupić mieszkanie w bloku z wielkiej płyty?

Gazety straszą, że wielka płyta się zawali. Postanowiliśmy sprawdzić, czy jest się czego bać i zajrzeliśmy na Politechnikę do dr inż. Jacka Dębowskiego, który jest adiunktem w Zakładzie Budownictwa i Fizyki Budowli i na PRL-owskich wieżowcach zna się świetnie. Czy warto kupić mieszkanie w bloku z wielkiej płyty?

Panie Doktorze. Mieszkam w wielkiej płycie, straszą mnie i się boję.

Czego się pan boi?

Że mi się blok na głowę zawali.

To pana uspokoję. Nie ma się czego bać.

W gazetach piszą, że będzie się walić.

Pojawiają się różne opinie. Ktoś coś podchwyci, powie dalej i tak to się to kręci, a opinia się rozchodzi.

Nie brak takich, którzy mówią, że jest w tym interes deweloperów.

Nie chciałbym być stronniczy, ale nie do końca go widzę. Żeby przejąć taki teren, zgodnie z prawem inwestor musiałby zapewnić mieszkania wszystkim dotychczasowym lokatorom. To się nie opłaca.

Nie o to chodzi. Im gorzej z wielką płytą, tym lepiej z nowymi mieszkaniami.

Może pan ma rację w tym, że obniżenie wartości starych mieszkań, to łatwiejsza sprzedaż nowych. Wiadomo przecież ile kosztuje mieszkanie i ludzie nadal wolą kupować tańsze.

To chyba jedyny interes jaki tutaj widzę, ale też nie jestem tego pewien.

Czyli nie wierzyć, kiedy straszą? Bloki jeszcze postoją?

Na razie nic złego się z nimi nie dzieje. Nie oznacza to oczywiście, że można spać całkiem spokojnie. Trzeba obserwować i reagować, gdy widać coś niepokojącego lub gdy pojawi się coś nowego. Problemów jest sporo. Na przykład to, że wiele z elementów w tych konstrukcjach zostało niewłaściwie wykonanych i niewłaściwie zamocowanych. Później te budynki niejednokrotnie jeszcze niewłaściwie użytkowano, a co więcej robi się to nadal.

Jednak jeżeli dba się o nie zgodnie z zasadami sztuki, to nie ma powodów do obaw.

Dobrze, ale przecież dbać trzeba o każdy budynek?

Oczywiście. Tylko jak dbać o inne budynki, to my doskonale wiemy. Są podręczniki, mamy doświadczenie. W wypadku technologii wielkopłytowej pojawiają się problemy. Za naprawy bierze się każdy, a nie każdy może czy powinien.

Trzeba wiedzieć dokładnie, jak to wszystko pracuje i jakie są wymagania takich bloków.

Tak łatwo nie dam panu spokoju. Można też usłyszeć, że one miały być na 50 lat, 50 lat właśnie mija i zaraz zaczną się sypać. Tak będzie?

Każdy budynek jest przewidziany na jakiś okres użytkowania.

Kamienice z XIX wieku też były planowane w ten sposób, a ludzie w nich ciągle mieszkają. Tutaj chodzi o to, że zakładano, iż przez 50 lat będą spełniały swoją funkcję. Teraz wymagania się zmieniły. Wystarczy popatrzeć na zasady energooszczędności. Kiedyś ich nie było, a obecnie są.

Gdy oddawano do użytku bloki z wielkiej płyty, szczęściem mieszkańca było to , że w ogóle dostał mieszkanie …

…to się jakoś bardzo nie zmieniło…

…teraz, jeżeli przyszły lokator posiada odpowiednie środki wybiera pomiędzy mieszkaniem nowym, wykonanym w sposób funkcjonalny i przestrzenny, to raczej nie będzie chciał lokalu w wielkiej płycie. To są zwykle niefunkcjonalne, małe mieszkania, ze ślepą kuchnią. Nie dają się tak łatwo przerobić.

Będę bronił projektantów wielkiej płyty. Nie zawsze jest tak źle.

Prawda, że nie zawsze, ale jednak często. Wróćmy jeszcze do 50 lat „przydatności”. Tutaj chodzi o wszystko: o przepisy, normy, instalacje.

Jeżeli budynki się adaptuje i remontuje, to mogą służyć o wiele dłużej.

Skracając. Wielka płyta jest archaiczna, ale się nie rozpadnie?

Jest bezpieczna i o to może pan być spokojny. Można też w nią ingerować. Można naprawiać i zmieniać. Tylko trzeba wiedzieć jak. A nie wszyscy wiedzą. Nie da się też zrealizować wszystkiego tego, co da się zrobić w nowym budownictwie, a przynajmniej nie tak prosto. Na przykład jeżeli pan chce przebić ścianę w budynku murowanym, to wszyscy wiedzą, jak to zrobić. Albo na przykład dołożenie okna – to też nie jest żaden problem.

W wielkiej płycie też się da takie rzeczy robić, ale całą operację przeprowadza się inaczej.

Czy warto kupić mieszkanie w bloku z wielkiej płyty?

Pojawiają się pomysły rewitalizacji takich osiedli. Czasami wyglądają ciekawie. Mają sens?

Na Politechnice Krakowskiej też jesteśmy w fazie przygotowawczej do takiego projektu. Po wstępnych uzgodnieniach wybraliśmy osiedle Ruczaj.

Na czym to będzie polegać?

Najpierw, na etapie projektów koncepcyjnych zaproponujemy zmiany architektoniczne. Poprawimy funkcjonalność lokali wewnątrz. Pokażemy na przykład, w jaki sposób można dokonywać przeróbki w obszarze jednego mieszkania. Chodzi o wyburzenia ścian, ale też o to, że lokale można łączyć. Jeżeli pan się umówi z sąsiadem i ten zgodzi się odsprzedać panu jeden pokój lub całe mieszkanie, to możemy zrobić z tego sensowną całość.

Zajmiemy się też elewacją budynków. Coś dobudujemy. Coś podwiesimy.

Podwieszanie?

Możliwości są bardzo duże.

Aktualnie nie ma przeszkód technicznych aby dostawić balkony w całym budynku, ale można też wykonać to tylko w poszczególnych mieszkaniach. Rewitalizacja dotyczy też otoczenia budynków.

Wiele się mówi o tym, że te osiedla są bardzo funkcjonalne. Pełne zieleni.

Ale zapytam pana. Gdzie pan parkuje?

Pod blokiem.

I zawsze pan ma miejsce?

Zawsze.

Wykupione?

Nie.

I zawsze udaje się panu zaparkować?

Tak. To Osiedle Widok zbudowane według wyjątkowo udanego projektu Krzysztofa Bienia.

Osiedle Widok? No to ma pan to szczęście, ale nie wszędzie tak jest.

Osiedla z wielkiej płyty mają duże obszary zieleni, co jest niewątpliwą zaletą, ale niestety brakuje miejsc parkingowych i tu pojawia się problem gdyż ludzie zatrzymują się na zieleńcach. Samochody są nierzadko zostawiane tak, że do budynku nie może dojechać straż pożarna lub karetka. Są miejsca, gdzie pod tym względem jest wręcz dramatycznie.

Parking dla dewelopera

Tym bardziej, że bywa tak, iż parkingi na starych osiedlach zajmują sąsiedzi z nowych budynków, bo tam trzeba za miejsca płacić, a i tak ich zwykle nie starcza. Obok płacić nie trzeba, więc się tam staje.

Rzeczywiście deweloperzy nie dbają o zapewnienie miejsc dla wszystkich mieszkańców i lokatorzy, którzy kupują od nich mieszkania zatrzymują się na parkingach zlokalizowanych na sąsiednich, starych osiedlach. Dlatego też pojawia się trend ogradzania starych terenów przyblokowych.

Deweloperzy działają w określonych ramach. Dziś te ramy to zwykle urbanistyczny chaos i jego efektem są m. in. wtórne grodzenia. Są jakieś „plusy” wielkiej płyty?

Są. Zwykle bardzo dobrze jest rozwinięta infrastruktura handlowa.

Chociaż tu znowu – bardzo często są sklepy, ale brakuje usług.

Mnie – i zresztą nie tylko mnie – zwykle wydaje się, że największym atutem wielkopłytowych osiedli jest jakość przestrzeni miejskiej. Przy czym zwykle wcale nie chodzi o to, że jest doskonale. Jest tylko o wiele lepiej niż na większości nowych osiedli, które stawia się gdzie bądź i nie zabezpiecza właściwej infrastruktury drogowej, społecznej, itd… itp…

Niestety tak jest. Wcześniej dbano o to, aby terenów zielonych było dużo. Tak samo było z otwartą przestrzenią. Na wielkopłytowych osiedlach nie ma zacienienia. Zaludnienie pozostaje na rozsądnym poziomie. Wadą jest jednak liczba osób przypadająca na metr kwadratowy lokalu.

To jest jednak problem, który pojawia się wszędzie. Na nowych osiedlach także.

To powoduje, że chcąc kupić mieszkanie i nie mając ograniczonego budżetu, staje się przed alternatywą: piękne mieszkanie i uboga przestrzeń miejska lub mniejsze i gorsze mieszkanie, ale bogatsza infrastruktura oraz lepsza komunikacja.

Lepsze połączenia komunikacyjne to jest ogromna przewaga wielkopłytowych osiedli. Jest to też jeden z głównych powodów tego, że ceny tych mieszkań nadal utrzymują dość wysoki poziom.

Trzeba tylko zadbać

Jednak z samymi budynkami trzeba się będzie powoli żegnać?

Te budynki mają kiepską opinię, bo powstawały w złym czasie i wiąże się je przede wszystkim z PRL-em.

Nie znaczy to jednak wcale, że są złe. Znaczy to tyle, że mamy do nich uprzedzenia. A przecież do dziś działają w Polsce fabryki – choć oczywiście nie na taką skalę jak kiedyś – z których wychodzą elementy systemowe tej technologii i można sobie zamówić budynek jednorodzinny lub wielorodzinny. Podstawowy element, czyli płyta stropowa, nadal jest w powszechnym użyciu.

Są też możliwości, by wielką płytę rewitalizować i użytkować jeszcze przez wiele, wiele lat. Istotną kwestią są jednak możliwości, koncepcja i umiejętności. Co z tego, że poprawimy jedno mieszkanie, jak reszta pozostanie w takiej formie w jakiej jest? Te bloki potrzebują kompleksowych rozwiązań.

Projekty rewitalizacyjne powoli się pojawiają?

Nie należy się tego bać. Trzeba próbować zrobić coś sensownego, bo to jest możliwe. Są przykłady z Niemiec i Francji, które pokazują jak można się do tego zabrać. Budynki odnowiono i zaadaptowano. Oczywiście część z nich, zwłaszcza w Niemczech Wschodnich, później wyburzono, ale powodem nie były problemy techniczne, tylko migracja ludności do zachodniej części kraju.

U nas też jest migracja do zachodniej części Niemiec, ale jest też głód mieszkań i na wyburzenia na razie się nie zanosi. Trzeba się pogodzić z tym co jest i zadbać, żeby było jak najlepsze?

Mamy to, co mamy. Nic innego na tych terenach na razie nie powstanie i trzeba zadbać o to, co jest. Jednak wszystko należy robić z głową. Tutaj jest bardzo prosty przykład. Ostatnio pojawił się ogromny nacisk na termomodernizację. Ale często wykonuje się to tak, że wybiera się najtańszego wykonawcę. Wtedy trwałość takiego remontu to zaledwie 5 – 10 lat i trzeba go powtarzać.

Przy okazji termomodernizacji pojawia się też kwestia kotwienia, czyli dodatkowego wzmocnienia warstwy fakturowej. Jedni mówią: należy kotwić wszystko, ale to są dodatkowe koszty. Inni mówią: nic nie trzeba kotwić, bo to się trzyma. I teraz pojawia się pytanie: co robić? Potrzebna jest metodologia, która pozwoli decydować o takich sprawach oraz fachowcy, którzy wiedzą, co robią i na co należy zwracać uwagę. Podpowiadamy spółdzielniom i lokatorom, że to trzeba realizować właściwie, a nie działać na zasadzie – „bo tak się robi”.

Gdzie są tacy fachowcy?

Przede wszystkim należy patrzeć na referencje. Jak ktoś daje najniższą cenę i nie ma referencji, to należy takiego wykonawcy unikać, bo może zrobić taki remont, że będzie gorzej niż przed nim. Powoli dochodzimy do momentu, w którym zaczynamy dostrzegać wagę jakości wykonania.

Zwłaszcza, że tanie niemal zawsze jest drogie?

Tak jest.

Proszę sobie wyobrazić, że jest panu zimno i ubiera pan trzecią, czwartą, piątą kurtkę. Robi się ciepło. Prawda? Ale co z tego, jak za chwilę pan się spoci. Kurtka nie oddycha. Z budynkiem dzieje się to samo. Niby jest ciepło, ale wykonując ocieplenie zamyka się przestrzeń wewnętrzną i mogą pojawić się na przykład problemy z wilgocią w budynku. Wentylacja, ta która jest, przestaje działać, choć nierzadko nie działała już wcześniej.

Należy pamiętać, że docieplając blok, możemy pogorszyć jego mikroklimat. Efektem bywa nie tylko gorszy komfort, ale też na przykład pojawienie się zawilgoceń, a potem pleśni i grzybów. Żeby tego uniknąć, wszystko musi być przemyślane.

Powiedziałbym, że tak… jak wszędzie, gdy chce się, coś zrobić dobrze.

Tu jest tak tym bardziej, że niefachowo wykonane remonty, nie tylko nie są oszczędnością, ale też generują koszty. Pojawiają się uszkodzenia, które trzeba znowu usuwać. Sam znam przypadki, gdy wzmocnienia wielkiej płyty nie tylko nic nie poprawiało, ale to po nich pojawiały się wtórne pęknięcia.

Na uczelniach są osoby, które mają wiedzę na ten temat. Jednak nikt nie przychodzi do nas zapytać, czy można to zrobić tak albo tak. A to wszystko jest dość skomplikowane i stanowi spory problem.

Duża jest też jego skala, bo to miliony mieszkań.

To też generalnie jest to obszerny temat. Nie można się skupiać tylko na konstrukcji lub jednym aspekcie remontu. Trzeba o tym myśleć kompleksowo. O otoczeniu budynków, o instalacjach wewnątrz nich. Przełożę to na poziom jednego mieszkania. W wielu budynkach są jeszcze aluminiowe przewody elektryczne. Czy jak ktoś chce zrobić nową wylewkę, gładzie i malowanie, to warto to robić nie wymieniając kabli? To są wprawdzie spore koszty, ale zwykle lepiej nawet odłożyć remont i przeprowadzić go tak, by nie musieć zaraz robić kolejnego.

Jak miasta powinny dbać o wielkopłytowe osiedla?

Kiedyś to były noclegownie i nadal na nie patrzymy w ten sposób. Warto jednak zagospodarowywać przestrzenie, które tam są. Potrzebne są ścieżki rowerowe, place zabaw, „skate parki”. Zaprojektowane i zbudowane w taki sposób, by zachęcały, a nie odstraszały.

Mówiąc krótko: miasta i zarządcy powinni dbać o miejsca, gdzie można spędzać czas.

Na nowych też powinny o to zadbać. Czy – gdy podejdzie się do sprawy rozsądnie i kompetentnie – jest szansa na drugie życie wielkiej płyty?

Jest szansa i na drugie, i na trzecie, i na dziesiąte.

Dr inż. Jacek Dębowski – adiunkt w Zakładzie Budownictwa i Fizyki Budowli Politechniki Krakowskiej.

Tekst pochodzi z tygodnika “Przegląd”. [Czy warto kupić mieszkanie w bloku z wielkiej płyty?]