Wielka Brytania doprowadziła do katastrofy mieszkaniowej. Idziemy jej śladem

Brytyjski model rynku mieszkaniowego jest bliźniaczo podobny do tego, który mamy i rozwijamy w Polsce. Z tą tylko różnicą, że działa dłużej, więc bardzo wyraźnie pokazuje, dokąd zmierzamy. Dr Marcin Galent z Uniwersytetu Jagiellońskiego, który zajmuje się jego badaniem, mówi, że na Wyspach sprawy zaszły już tak daleko, że właściwym określenie jest… katastrofa. – Jeszcze niedawno było niewyobrażalne, żeby profesor wyższej uczelni nie był sobie w stanie kupić najmniejszego mieszkania, ale teraz stało się to faktem. To powoduje, że ludzie uświadamiają sobie, jak wielka to jest katastrofa. Co z tego, że pan jako profesor zarobi 50 tys. funtów rocznie, kiedy za mieszkanie trzeba zapłacić 16-letnie dochody? Nawet jeżeli pan pójdzie do banku i weźmie kredyt, to nigdy go pan nie spłaci – mówi.

• W Wielkiej Brytanii do końca lat 70. XX wieku dominowało budownictwo komunalne. To zmieniło się na początku rządów Margaret Thatcher, która rozdała gminne lokale i zmieniła model mieszkaniowy na podobny do tego, który jest dziś w Polsce.
• Jest on oparty o wynajem od prywatnych właścicieli oraz gigantyczne kwoty przeznaczane na dopłaty do czynszu lub np. wkładu własnego. Doszło do sytuacji, w której – mówi dr Marcin Galent z UJ – więcej można zarobić na niebudowaniu mieszkań niż ich budowaniu.
• Mieszkania w Wielkiej Brytanii są dziś najmniejsze i najdroższe spośród krajów Europy Zachodniej.
• Wydatki mieszkaniowe pochłaniają około 40 proc. dochodów rodzin. Jeszcze w latach 70. XX wieku było to 20-25 procent. Tańszy był nie tylko najem, ale też zakup własnego domu lub mieszkania.
• Dr Marcin Galent z Uniwersytetu Jagiellońskiego mówi: Brytyjski model rynku mieszkaniowego doprowadził do katastrofy. Nasz jest bardzo podobny.

Gdzie w Europie Zachodniej są najmniejsze i najdroższe mieszkania?

W Wielkiej Brytanii.

Dlaczego?

Taki jest efekt działania logiki rynku. Najwięcej zarabia się, kiedy jak najdrożej sprzedaje się jak najmniejsze mieszkania.

Ale rynek mieszkaniowy jest wszędzie. A nie wszędzie mieszkania są tak małe i tak drogie.

Nie wszędzie jest rynek mieszkaniowy.

“Nie w każdym kraju jest rynek mieszkaniowy”

Jak to nie?

To nie jest tak, że w każdym kraju jest rynek mieszkaniowy. W przypadku brytyjskim rzeczywiście można mówić, że taki rynek jest. W Polsce też można mówić, że on jest. Ale w większości europejskich krajów jest raczej sektor, a nie rynek mieszkaniowy. Rynku nie ma nawet w Nowym Jorku.

Czym to się różni?

Na rynku o wszystkim decydują siły popytu i podaży. Natomiast sektor mieszkaniowy działa tak, że mieszkania powstają i ludzie mają gdzie mieszkać, ale jednocześnie ogranicza się działanie sił rynkowych.

Poproszę o przykład.

Szwajcaria.

Jak to tam działa?

To jest ten europejski kraj, w którym najmniejszy odsetek ludzi kupuje mieszkania. To może być trochę zaskakujące, bo to jest jeden z najbogatszych krajów w Europie. Ale wszystko zostało urządzone w taki sposób – z pomocą regulacji, kontroli i mechanizmów zabezpieczających prawa lokatorów – że rynek dotyczy mniejszości społeczeństwa. Dom lub mieszkanie kupują ci, którzy chcą. Większość jednak nie chce, bo nie musi tego robić. A nie musi, bo może wynająć mieszkanie.

Od kogo?

Na ogół od samorządów lokalnych lub spółdzielni, które stawiają budynki i nimi zarządzają.

Gigantyczne dopłaty do czynszów

Czyli od instytucji publicznych, a nie prywatnych właścicieli?

Tak i to jest wielka różnica między tym, co robi się w Szwajcarii i Wielką Brytanią. Na Wyspach dominujący jest najem od prywatnych właścicieli. A najbardziej charakterystyczną cechą systemu są gigantyczne dopłaty do najmu, które mają pomóc ludziom opłacać czynsze. To są olbrzymie pieniądze. Oni wydają na to kwoty porównywalne z budżetem całej Wspólnej Polityki Rolnej Unii Europejskiej, która rocznie kosztuje około 30 mld euro. Brytyjskie dopłaty do czynszów kosztują około 25 miliardów funtów rocznie.

Mieszkania wynajmują głównie – inaczej niż we wspomnianej Szwajcarii, gdzie robią to samorządy i spółdzielnie – prywatni właściciele, a państwo zapewnia jedynie dopłaty?

Dokładnie tak jest, a efektem jest choćby to, że właściciele – tzw. landlordowie – mogą podnosić ceny i się niczym nie przejmować. Mogą nawet żądać sum większych niż takie, na które stać najemców, bo różnicę dopłaci państwo. Robią to więc i windują ceny na bardzo wysokie poziomy.

To jest horrendalne rozwiązanie, które prowadzi mieszkalnictwo w przepaść.

Jak działają te dopłaty?

Osoby, które nie zarabiają wystarczająco dużo, by zapłacić za czynsz, otrzymują dopłatę.

W wysokości różnicy?

Tak. Chociaż to jest bardziej złożone, bo są wprowadzone różne ograniczenia. Na przykład, kiedy w określonej dzielnicy lub miejscowości jakiś właściciel podnosi cenę znacząco powyżej średniej dla tego miejsca, to wtedy już państwo nie dopłaci i u niego nie można wynająć mieszkania. Po 2008 roku wprowadzono też zakaz dofinansowania, kiedy w mieszkaniu jest więcej pokoi niż zajmuje je osób. Są limity dotyczące wieku, które wykluczają z systemu młodych singli. Ale w większości przypadków – dopłaty są. Jeżeli mieszka pan w dzielnicy, w której pana landlord nie odstaje z wysokością czynszu od ceny innych mieszkań i nie stać pana, by za mieszkanie zapłacić, to dostaje pan dodatek mieszkaniowy. Aktualnie otrzymuje go około 20 – 25 procent Brytyjczyków.

Dużo.

Owszem. Moim zdaniem cała gospodarka brytyjska opiera się na dwóch filarach. Jednym z nich są rynki finansowe. One odpowiadają za blisko 10 procent PKB. Drugim – rynek mieszkaniowy. Widziałem dane z 2017 roku, które pokazują, że 85 proc. wzrostu gospodarczego Wielkiej Brytanii w poprzedzającej ten rok dekadzie pochodziło tylko i wyłącznie ze wzrostu cen nieruchomości.

Nic się nie zmienia, a gospodarka jest coraz większa?

Nic się nie zmienia, ale rosną ceny. A jak rosną ceny, to rośnie też PKB. Gdybyśmy odjęli wpływ zmiany cen mieszkań, to gospodarka brytyjska rosłaby o jakieś 0,2 procent rocznie. To jest katastrofalny wynik. Do tego ceny mieszkań rosną znacznie szybciej niż zarobki pracowników. Jest już tak, że wzrost wartości nieruchomości, w której ktoś mieszka, przynosi mu na ogół większy zysk niż pensja z pracy. Nawet całkiem dobrej. To jest coś wyjątkowego w skali światowej. Z tego powodu pojawiają się różne metody, by na własności zarabiać. Znanym haczykiem jest to, że mieszkania kupuje się na 99 lat. Bardzo rzadko można kupić coś tak, żeby być tego posiadaczem. Znacznie częściej kupuje się to w taki sposób, że po 99 latach ma wrócić do sprzedającego.

Brzmi jak wynajem na bardzo długi okres.

Jak dzierżawa. I o to chodzi. W ostatnich dwóch dekadach bardzo upowszechniło się stosowanie haczyków tego rodzaju. Mieszkania są na przykład budowane na ziemi, która należy do landlordów i nie jest sprzedawana razem z tymi mieszkaniami nimi. A w umowach małym druczkiem zapisuje się, że landlord może zwiększać opłaty za wykorzystanie tego terenu na przykład o 100 procent w ciągu pięciu lat. Sposobów na to, by mieszkaniowe rentierstwo działało jest dużo, a szacuje się, że w Wielkiej Brytanii jest około 2,5 miliona osób czerpiących dochody z najmu. Zarabiających na tym, że coś mają. To jest ogromne lobby, które żeruje na podatnikach dzięki temu, że są dopłaty do czynszów.

Właściciele żyją w socjalizmie, a lokatorzy walczą z rynkiem

Ale przecież dopłaty dostają mniej zamożni lokatorzy. To chyba powinno im pomagać?

Na krótką metę. One powodują przede wszystkim, że jak się jest landlordem, to nie trzeba się niczym martwić. Co by się nie działo, to państwo dopłaci do czynszu i dostaniesz swoje pieniądze. Właściciele żyją więc w socjalizmie, a lokatorzy są poddani działaniu okrutnych sił rynkowych.

Jednak dostają pieniądze, które mają im pomóc.

Tylko, że przez te dopłaty ceny cały czas rosną. I to w tempie, za którym nie nadążą pomoc państwa. Efekty widać w statystykach. O ile jeszcze w latach 60. ubiegłego wieku przeciętne gospodarstwo domowe wydawało na utrzymanie mieszkania około 20 procent swoich dochodów, to dziś jest to już 40 procent. Widać to szczególnie w miejscach, gdzie rynek jest najtrudniejszy. To jest fatalnie dla najemców, ale też dla całej gospodarki nierentierskiej. Proszę zobaczyć, że jeżeli jako lokator oddaję prawie połowę dochodów na mieszkanie, to finansuję jedynie konsumpcję jego właściciela. Gdyby zostawało mi więcej, to mógłbym wydać na restaurację, kino, nowy rower lub coś innego. Landlordowie wysysają pieniądze z gospodarki i ona się przez to nie może rozwijać.

Dodatkowo w 1988 roku wprowadzono ustawę, która w praktyce całkowicie zderegulowała wynajem. Wprowadzono zasadę, że landlord ma prawo podnieść cenę wynajmu lub wypowiedzieć umowę kierowany tylko i wyłącznie własnym kaprysem. Jedyne ograniczenie to wymóg dwumiesięcznego wypowiedzenia. Przez to, jeżeli ktoś mieszka w takim mieszkaniu to – nawet kiedy państwo mu dobrze dopłaca – żyje z duszą na ramieniu, bo w każdej chwili może być zmuszony do wyprowadzki. Pół biedy jak się ma 20 czy 30 lat. Ale jak się jest koło 50? Lub jest się samotną matką z dziećmi? Taka decyzja landlorda oznacza często utratę pracy wynikającą z konieczności przeprowadzki na drugi koniec Londynu, albo do innego miasta. Dzieci często tracą szkołę i środowisko rówieśnicze. A jeżeli taka przeprowadzka jest wymuszana co dwa, trzy lata, to życie zmienia się w koszmar i żaden dodatek mieszkaniowy tego nie zrekompensuje. Do lat 80. było inaczej. Mieszkania komunalne dawały stabilność. Były wynajmowane dożywotnio, a często nawet z prawem dziedziczenia najmu przez dzieci. Dzisiaj najemcom bardzo trudno o poczucie bezpieczeństwa. Zmiany zaczęły się w 1979 roku, kiedy pojawił się nowy model mieszkaniowy.

Co się wtedy stało?

Margaret Thatcher rozpoczęła proces prywatyzacji mieszkań.

Premiera nie stać na mieszkanie, które było komunalne

Jak było wcześniej?

Wcześniej zobowiązanie zapewnienia mieszkań brało na siebie państwo. Budowały przede wszystkim samorządy lokalne, a zaraz po II wojnie światowej stawiano nawet całe miasta. Od zera zbudowano ich 30. Robiono to tylko po to, by mieszkania były dostępne. Hasło budowania mieszkań było zresztą jednym z tych, które zaraz po wojnie dały wyborcze zwycięstwo Partii Pracy.

Konserwatyści wtedy przegrali, chociaż na ich czele stał Winston Churchill, który wygrał wojnę i był największym bohaterem w historii kraju. Ale mimo to laburzyści z nim wygrali, a zrobili to obiecując ludziom mieszkania. Torysi wyciągnęli zresztą z tej porażki wnioski i pięć lat później to Churchill zwyciężył, bo w kampanii obiecał, że konserwatyści będą budować więcej mieszkań od lewicy. I rzeczywiście to zrobili, ale cel osiągnęli znacząco obniżając standardy budownictwa.

Mieszkania stawiane w pierwszym okresie po wojnie były budowane z takim założeniem, że mają być pożądane. Miały wyższy standard niż te mieszkania, które były wtedy dostępne na rynku. Jest taka anegdota, która pokazuje w jakim standardzie stawiano mieszkania komunalne. Pierwszy budynek, który w Londynie zbudowano jako gminny pod wynajem jest na East Endzie. Był budowany dla robotników. Dzisiaj mieszkania kosztują w nim tyle, że gdyby premier Wielkiej Brytanii przyszedł do banku ze swoimi zarobkami, to nie dostałby kredytu nawet na dwa pokoje. Z tym, że ten budynek powstał sporo wcześniej. W 1901 roku. Ten przykład dobrze pokazuje jakie katastrofalne skutki przynoszą dla sektora mieszkaniowego wszystkie rozwiązania stymulujące popyt. Mają one doraźny charakter kiełbasy wyborczej. Na dłuższą metę kończy się to tak, że rynek i tak doprowadzi do horrendalnego windowania cen.

Jak lokator mógł takie mieszkanie dostać?

Zgłaszał się do gminy, mówił, że potrzebuje mieszkanie i czekał na przydział.

Czyli to były zwyczajne mieszkania komunalne?

Po prostu. Były listy kolejkowe i trzeba było swoje odczekać. Przy czym jeszcze w latach 70. ubiegłego wieku narzekano na przykład, że czeka się długo, bo aż dwa lata. Dziś czas oczekiwania na lokal komunalny wynosi w Wielkiej Brytanii co najmniej 20 lat, ale są także miejsca, gdzie wiadomo, że mieszkania nie dostanie się nigdy. Ciekawa jest tutaj Szkocja, która ma trochę autonomii i 20 lat temu zrezygnowała z modelu angielskiego, który opiera się na rynku i prywatnej własności. Na mieszkanie komunalne czeka się tam teraz dwa lata i może je dostać już 16-latek.

Ile trzeba było płacić za takie mieszkanie?

Wydatki mieszkaniowe były nieporównywalnie mniejsze niż teraz. I to nie tylko, kiedy chodzi o lokale komunalne. W sektorze publicznym budowano więcej mieszkań, więc konkurencja na rynku była większa i także na nim ceny trzymały się normalniejszego poziomu. Każdy kto pracował mógł sobie kupić lub zbudować dom. Wystarczyło pracować na dowolnym stanowisku, nawet za niewielką pensję. Zakup był decyzją i nie każdy się na to decydował, bo zawsze można było iść do gminy i otrzymywało się lokal komunalny. Spłacanie kredytu na dom lub płacenie czynszu to było podobne obciążenie. Pochłaniało około 20-25 procent budżetu domowego.

Populizm Thatcher

Tak było aż przyszedł wspomniany rok 1979?

I Margaret Thatcher ogłosiła najbardziej populistyczny program na świecie.

Thatcher? Przecież ona uchodzi za zaprzeczenie populizmu, wręcz antypopulistkę.

To trzeba powiedzieć, że to jest świetny PR. Wtedy stworzono ramy ideologiczne, których centralnym motywem była „demokracja posiadaczy”. Thatcher wychodziła z założenia, że – jak to wówczas nazywano – kolektywizm to jest zło, które powoduje, że ludzie głosują na Partię Pracy. I miała w tym rację. Kiedy ktoś w Wielkiej Brytanii stawał się posiadaczem własnego domu z ogródkiem, to automatycznie przechodził do klasy średniej. A jak się jest w klasie średniej, to nie głosuje się na partię reprezentującą klasę robotniczą. By odciągnąć ludzi od laburzystów postanowiono więc zdekolektywizować społeczeństwo, uderzając we wszystko, co było elementem wspólnotowego życia – związki zawodowe, mieszkania komunalne, nawet samorządy lokalne, których kompetencje zostały ograniczone. I jednym z narzędzi było rozdanie mieszkań na własność.

W zasadzie każdy mógł za ułamek wartości dostać mieszkanie, w którym mieszkał. Całą operację przeprowadzono perfekcyjnie PR-owo. Mówiono na przykład, że każdy może zostać landlordem.

A w Anglii bycie landlordem to prawie jak szlachectwo.

Thatcher wzięła cały zasób komunalny i powiedziała: „bierzcie”?

Tak. A kto nie weźmie, kiedy dają? Jej syn wziął, czyli odkupił po okazyjnych cenach, nawet kilkadziesiąt takich mieszkań. Prawie połowa z wykupionych przez właścicieli mieszkań szybko została odsprzedana z zyskiem inwestorom takim jak syn byłej pani premier. Powstały prawdziwe imperia posiadaczy nieruchomości. Każdy kto miał pojęcie o nieruchomościach mógł zarobić fortunę. Można to jedynie porównać do uwłaszczenia nomenklatury albo programu powszechnej prywatyzacji w Polsce w latach 90. Olbrzymi publiczny majątek, na który pracowało trzy pokolenia Brytyjczyków trafił w ręce wąskiego grona osób. Ideologia „demokracji posiadaczy”, dzięki której Margaret Thatcher zdobyła władzę i zaczęła wcielać w życie neoliberalne rozwiązania, przyniosła odwrotny od zakładanego efekt, bo przyczyniła się do wywłaszczenia większości Brytyjczyków i koncentracji własności w rękach najbogatszych.

Ale to nie brzmi źle, kiedy mówi się, że ludzie dostali mieszkania.

Jednak jednocześnie przestano budować nowe mieszkania komunalne. Zresztą bardzo wiele z osób, które dziś zarabiają krocie na wynajmie, to ludzie, którzy skorzystali z prywatyzacji mieszkań komunalnych. Ktoś mieszkał w podłej dzielnicy w Londynie, wykupił mieszkanie za kilkanaście lub kilkadziesiąt procent wartości i to mieszkanie dzisiaj przynosi mu znacznie więcej, niż mógłby zarobić na pracy. Ale zarobili na tym tylko lokatorzy i inwestorzy. Został zniszczony dobrze działający system. Za rozdawnictwo Thatcher muszą płacić kolejne pokolenia. Połączenie prywatyzacji i porzucenia budownictwa komunalnego doprowadziło do sytuacji, w której państwo musiało coś zrobić, żeby ratować tych, którzy nie mają gdzie mieszkać. Wprowadziło więc dopłaty do czynszów. Mówiono, że to rozwiąże problem deficytu mieszkań, ale tak się nie stało. Spowodowało jedynie, że zaczęły rosnąć ceny i zarobki wynajmujących.

Deweloperom opłaca się… nie budować mieszkań

Rynek nie uzupełnił luki? Przecież da się zarobić na budowaniu mieszkań, kiedy jest drogo.

Więcej da się zarobić na ich niebudowaniu.

?

Jest taki przykład, który wstrząsnął opinią publiczną Wielkiej Brytanii. Kilka lat temu prezes jednej z brytyjskich firm budowlanych, nawet nie jakiejś specjalnie wielkiej, dostał 100 milionów funtów rocznej premii. To była największa premia w historii kraju. Żaden prezes banku, firmy z branży BigTech czy farmaceutycznej nawet nie może marzyć o takich pieniądzach. Kiedy dziennikarz BBC zapytał go, za co dostał tak wielką nagrodę, to on obrócił się i uciekł sprzed kamery. Przyjrzano się więc danym i z nich wynika, że w przeciągu kilku lat wzrost produkcji tej firmy wyniósł tylko trzy procent. Jeżeli przy tak niewielkim wzroście produkcji można dostać 100 milionów premii, to po co budować? Suma premii dla całego zarządu wyniosła w tej firmie 500 milionów funtów.

Produkcja nie była większa, ale zysk – owszem. Z czego się wziął?

Ze wzrostu cen mieszkań.

Budują niewiele więcej, ale dużo drożej sprzedają?

Tak. A sprzedają drożej właśnie dlatego, że się nie buduje i nie ma podaży. Ale co robi Partia Konserwatywna, żeby wydawało się, że zajmuje się problemem? Wprowadza program dopłat do wkładu własnego dla ludzi, którzy chcą kupić pierwsze mieszkanie. Nazwano to „Help to buy”, czyli „Pomoc w zakupie”. W efekcie wprawdzie nie przybywa mieszkań, ale za to ceny tych, które i tak by oddano, natychmiast stają się wyższe. To jest generalna zasada, że takie mechanizmy nie zmieniają sytuacji na rynku, bo nie wpływają na podaż. Program pomocy przy zakupie mieszkania wprowadzono dokładnie 10 lat temu. Można bardzo łatwo i precyzyjnie sprawdzić efekty tego rozwiązania. Można je krótko podsumować: katastrofa. W Londynie w 2002 roku za średniej wielkości mieszkanie trzeba było zapłacić pięcioma rocznymi średnimi pensjami, a w 2022 roku już czternastoma. Pamiętać również trzeba o tym, że nawet taka doraźna pomoc rządu nie rozwiązuje wszystkich problemów. W Wielkiej Brytanii największe banki nie przyznają na przykład kredytów mieszkaniowych osobom pobierającym jakiekolwiek świadczenia. Renciści, inwalidzi czy bezrobotni nie mają co liczyć na swoje lokum.

Pomoc wpływa więc jedynie na zwiększenie popytu i ludzie niby dostają dopłaty, ale muszą też więcej zapłacić. A panowie tacy jak ten prezes dostają 100 milionów funtów premii. Działanie tych mechanizmów widać na przykład w tym, że jeszcze w latach 70. ubiegłego wieku mieszkania budowano w Wielkiej Brytanii średnio w mniej więcej dwa lata, a dziś buduje się je już średnio cztery lata. Dlaczego? Ponieważ teraz opłaca się jak najdłużej trzymać ziemię. Jej wartość szybko rośnie i trzymając ją, można zarobić więcej niż na szybkim zbudowaniu i sprzedaniu mieszkania.

Katastrofa społeczna

Czyli przed Thatcher skupiano się na zapewnieniu tego, żeby do ludzi trafiało dużo mieszkań. A „od niej” ciężar przesunięto na wzmacnianie popytu bez dbałości o to, ile lokali powstanie?

I efekty są dramatyczne. The Economist to bardzo liberalna gazeta. Ale nawet on – po wielu latach zachłystywania się modelem rynkowym – przyznał ostatnio, że to co wydarzyło się w Wielkiej Brytanii jest chore i zmierza do katastrofy. Na jego łamach radzono, że jeżeli Londyn chce się czegoś nauczyć, to powinien popatrzyć na Niemcy, Szwajcarię lub Singapur. Czyli miejsca, gdzie praktycznie nie ma rynków mieszkaniowych, bo jest bardzo duża interwencja państwa. The Economist przekonywał też, że na sprawę trzeba patrzeć szerzej, bo wysokie ceny mieszkań to w świecie zachodnim główna przyczyna problemów społecznych i jednym z jego efektów jest choćby wzrost populizmów. W samej Wielkiej Brytanii miało to wpływ na to, co działo się z Brexitem.

Jaki?

Z jednej strony jest mniejsza liczba oddawanych mieszkań. Z drugiej ciągle rosną potrzeby, bo ostatnie dekady to lata bardzo dużej imigracji na Wyspy. Od lat 90. XX wieku w Wielkiej Brytanii osiedliło się 10 milionów ludzi. Fizycznie niemożliwe jest to, by na mniej więcej tej samej liczbie metrów kwadratowych zmieścić wszystkich, kiedy co roku przybywa około 400 tysięcy imigrantów. Zwłaszcza, że jest też duża rotacja i oprócz tych, którzy przyjeżdżają na stałe, jest też bardzo wielu ludzi, którzy robią to na krótko – żeby zarobić i wrócić do siebie. Oni są gotowi płacić więcej i godzić się na gorsze warunki. W efekcie pojawiają się rzeczy takie, jak na przykład tzw. „łóżka w szopach”. Brytyjczycy mówią tak na prowizoryczne „altanki”, które stawia się w ogródkach i wynajmuje ludziom. Warunki są wtedy takie, że kiedy w Sheffield zrobiono kontrolę mieszkań na wynajem, to okazało się, że 70 procent z nich nie odpowiada żadnym normom. Toalety są na przykład takie, że na korytarzu stoi wiadro.

Jeżeli nie mieszkało się na Wyspach, to może być w to trudno uwierzyć, bo Wielka Brytania nie kojarzy nam się z miejscem, gdzie źle się żyje lub jest biednie. Raczej z bogatym krajem, do którego jedzie się po to, by lepiej zarabiać.

Ja mieszkałem w Wielkiej Brytanii trzy lata. W różnych miejscach. Zwykle takich, które uważa się za „te lepsze”. W Notting Hill w Londynie, w Cambridge, w Oksfordzie. To są wyspy luksusy, a mimo to, jak zobaczyłem standardy mieszkaniowe, które tam panują, to byłem zszokowany. Z różnych względów, bo byłem na przykład przyzwyczajony, że w oknie są dwie szyby i jest kaloryfer. A w Anglii to nie jest oczywiste. Mieszkania są często w dziadowskim stanie. I to jest jedna rzecz. Ale druga jest taka, że jest coraz gorzej. Standard się obniża. Lokale są coraz mniejsze. Mieszkania w krótkim czasie zmniejszyły się o 1/5. W nowych można się czuć jak w domku dla lalek. Jak ja mam w Krakowie klatkę schodową, to dwie osoby mogą się minąć na schodach. W nowym budynku w Wielkiej Brytanii to bywa trudne. Mieszkania są miniaturowe, ale są też zatłoczone i przepełnione. Standardem jest to, że w mieszkaniach przeznaczonych dla rodzin, gnieżdżą się single, którzy nie stać na zakup niczego własnego. W przeciągu dekady o 50% wzrosła liczba dwudziestolatków, która nie ma własnego lokum. Jeszcze w latach 80. Średni wiek nabywcy nowego mieszkania wynosił 26 lat, teraz jest to już 32 lata. Absolwentów szkół wyższych, którzy zaczynają pracę, często nie stać nawet na wynajęcie mieszkania, więc powszechne jest to, że wydatki mieszkaniowe dofinansowują im rodzice. Skala jest taka, że ma swoją nazwę – mówi się o „Banku mamusi”, a o młodych jako o „Pokoleniu wynajmu”.

Profesor z kawałkiem mieszkania

Ale jak ktoś ma normalną pracę i w miarę przyzwoicie zarabia, to go stać?

Właśnie nie stać. Są miejsca, w których puściły wszelkie hamulce, kiedy chodzi o ceny. W Londynie, Winchesterze lub Oksfordzie mieszkanie kosztuje już średnio 16 lat dochodów z pracy. Przy takich cenach, kiedy musi pan oddać swoje 16-letnie zarobki, to nie ma opcji, żeby coś kupić.

16 lat czyich zarobków?

Średnich.

Średnich? Średniej krajowej?

Średnich zarobków w tych miastach. Na początku tego wielkiego rynkowego boomu szacowało się, że na zakup mieszkania powinny wystarczyć dochody z czterech-sześciu lat pracy i tak było. Dziś trzeba już dużo więcej. Moja koleżanka, która jest profesorem w University College of London mieszka w Oksfordzie i nie stać jej na kupno mieszkania. Inna pracuje jako wybitna specjalistka w jednej z najlepszych klinik europejskich położonej naprzeciwko Parlamentu, gdzie zresztą był hospitalizowany premier Boris Johnson z Covidem. Jej też nie stać na zakup mieszkania. Mam kolegę, który jest profesorem w londyńskim Richmond University i był w stanie kupić sobie… kawałek mieszkania na przedmieściach Londynu. Są takie rozwiązania, że mieszka się zbiorowo i każdy kupuje na przykład 20 procent lokalu, a dopiero z czasem jego udział może rosnąć. To bardzo innowacyjne rozwiązanie brytyjskie. Jeszcze niedawno było niewyobrażalne, żeby profesor wyższej uczelni nie był sobie w stanie kupić najmniejszego mieszkania, ale teraz stało się to faktem.

I to profesor nie byle jakiej szkoły.

Najlepsze publiczne i prywatne uniwersytety. To powoduje, że ludzie uświadamiają sobie, jak wielka to jest katastrofa. Co z tego, że pan jako profesor zarobi 50 tys. funtów rocznie, kiedy za mieszkanie trzeba zapłacić 16-letnie dochody? Nawet jeżeli pan pójdzie do banku i weźmie kredyt, to nigdy go pan nie spłaci.

Mówi się też o pokoleniu bumerangów. W Wielkiej Brytanii z domu generalnie wychodzi się, kiedy ma się 18 lat. Jak ktoś tego nie robi, to uważa się, że coś jest z nim nie w porządku. Ale teraz przybywa ludzi, którzy opuszczają dom na studia, by wrócić do niego zaraz po nich. Wracają jak bumerangi, bo rodziców nie stać na to, by dofinansować im wynajem lub zakup lokum. Jest też zjawisko biedy posiadaczy, które polega na tym, że ludzie siedzą w bardzo drogich mieszkaniach, które sobie kupili. Siedzą, bo nie stać ich, żeby z nich wyjść. Spłacają w końcu horrendalne raty. Kulturowa potrzeba posiadania mieszkania jest u Brytyjczyków bardzo duża, więc potrafią zrobić bardzo wiele, by je mieć. Bywa, że decydują się na życie w biedzie, żeby tylko kupić mieszkanie.

“Polski model jest taki sam”

To wszystko brzmi bardzo znajomo.

Oczywiście. Polski model jest taki sam. A nawet gorszy, bo nie ma żadnego wsparcia dla lokatorów.

Ale pojawiają się pomysły, żeby było.

Tylko to jest znowu ślepa uliczka, która skończy się dokładnie tak samo, jak skończyła się na Wyspach. Nie ma książki lub ekspertyzy, która by przed tym nie ostrzegała. To nie jest kwestia ideologii. To kwestia opisu rzeczywistości. Ja się przekopałem przez to i przeorałem na wiele sposobów, bo się tym zawodowo zajmuję. Głównie w kontekście migracji, bo się zastanawiałem, co takiego było powodem, że Brytyjczycy zdecydowali się powiedzieć „nie” Unii Europejskiej i dla mnie nie ma wątpliwości, że kryzys mieszkaniowy był jednym z kluczowych powodów. Brexit obiecał, że Polacy przestaną przyjeżdżać i podbijać ceny. Nie chodziło o rasizm, tylko o proste żądanie, by rząd korzyści z imigracji wykorzystywał tak, by ludziom nie pogarszała się stopa życiowa. I dziś Polacy nawet przestali przyjeżdżać, ale nie można było zatrzymać imigracji, bo bez niej system by się załamał. Imigrantów przyjmuje się więc teraz jeszcze więcej niż wcześniej, a rok 2021 był rekordowy, bo netto przybyło aż 1,1 mln ludzi – tylko większość była spoza Europy. Popyt na wynajmowanie jest więc gigantyczny i mieszkalnictwo to jest teraz problem numer jeden.

Czego my możemy się od Anglików nauczyć?

Na pewno najbardziej imponującego planu budownictwa mieszkaniowego, który wprowadzili w życie po II wojnie światowej. Setkami tysięcy budowali mieszkania komunalne, które były przedmiotem zazdrości. Miały przyzwoity standard, przyzwoity metraż. Wprowadzono różne nowinki takie jak oddzielne łazienki i toalety. To było coś niezwykłego, bo dziś nie ma żadnych standardów. Wtedy chodziło o to, żeby budownictwo komunalne było przedmiotem pożądania, dzięki czemu te osiedla nie zamieniały się w getta. Taki problem pojawił się dopiero później, w latach 70., kiedy wprowadzono zasadę przyznawania mieszkań przede wszystkim tym, którzy się znajdowali w najtrudniejszej sytuacji – byłym więźniom, alkoholikom, narkomanom.

Wcześniej komunalne mieszkania dostawali wszyscy?

Tak było, więc mieszkanie w nich nie piętnowało. Dopiero w latach 70. XX wieku bloki zaczęto przedstawiać inaczej. Dużo mówiono o złym kolektywizmie. Tym, że to są sowieckie pomysły i getta. Dziś nie brakuje ludzi, którzy uważają, że w blokach mieszka głównie patologia. Wtedy doszło nawet do tego, że w Wielkiej Brytanii zabroniono budowania wysokich budynków mieszkalnych.

Luksusowe bloki

Teraz się jednak stawia takie, które mają nawet ponad 100 pięter.

Oczywiście. W samym Londynie w ostatnich latach zaakceptowano około 500 projektów wysokich budynków mieszkalnych. Tylko wie pan. To już nie są bloki. Teraz to są apartamenty dla zamożnych ludzi. Wychodzi, że tamte rozwiązania były złe, ale nazwane inaczej stają się dobre.

Może zależy od tego, czy i kto zarabia.

Ciekawostką jest to, że mieszkania w tamtych blokach komunalnych stają się dzisiaj najbardziej pożądanymi. Tamte stare wyśmiewane bloki dzisiaj się odnawia i zmienia w apartamenty. Tak drogie, że klasy średniej nie stać na to, by zamieszkać w tych potępianych kiedyś konstrukcjach. Sztandarowy przykład to budynek, który nazywa się Balfron Tower i znajduje się w East Endzie, który był tradycyjnie robotniczą częścią Londynu. Zaprojektował go słynny węgierski architekt Goldfinger, którego nazwisko Ian Fleming wykorzystał jako imię jednego z czarnych charakterów w książkach o Bondzie. Nie przez przypadek zresztą, bo Fleming bardzo nie lubił takiego budownictwa i chciał je ludziom obrzydzić. Twierdził, że to dzieła sowieckich komunistów. W każdym razie teraz zadbano o niego i ten dawny blok komunalny stał się dziś budynkiem luksusowym. Jest też blok nazwany Bethnal Green Keeling House, o który również zadbano i dziś połowę z 70 mieszkań, które się w nim znajdują zajmują… zawodowi architekci. Ludzie, którzy teoretycznie powinni uznać, że to najgorszy syf i nie chcą mieć z takim budynkiem nic wspólnego.

Słuchając pana wciąż mam wrażenie, że jesteśmy na tej samej ścieżce, tylko nie aż tak daleko. I koniecznie chcemy się uczyć na własnych błędach, mimo że podobne zrobili już inni. Na przykład Brytyjczycy. Choć może jest już za późno.

Myślę, że nie jest. My potrzebujemy około 2-3 milionów mieszkań, by osiągnąć przyzwoitą europejską średnią na mieszkańca. To dzisiaj powinien być podstawowy priorytet. Przedstawia się to jednak u nas, jak jakieś niemożliwe „czary mary”, a choćby Szwecja na przełomie lat 70. i 80. ubiegłego wieku wybudowała w kilka lat milion mieszkań. Nie zbudował tego żaden rynek, tylko państwo. Tak jak autostrady czy linie kolejowe. Trzeba sobie uświadomić, że sektor mieszkaniowy to nie rynek, tylko część infrastruktury państwa. Populacja Szwecji liczyła wtedy około ośmiu milionów. To tak jakbyśmy my wybudowali teraz cztery miliony mieszkań. Do tego, jeżeli porównamy siłę nabywczą naszej gospodarki teraz i szwedzkiej wtedy, to jesteśmy bogatsi. Mamy też lepsze technologie i więcej możliwości, by to zrobić. Moglibyśmy więc to zrobić. Jednocześnie to doskonała inwestycja, bo od XVII wieku jest tak, że mieszkanie amortyzuje się około 20 lat. Mamy też najlepszych w Europie budowlańców, którzy budują prawie wszędzie tylko nie u nas.

Proszę więc zobaczyć, jak to może działać. Buduje pan mieszkanie. Daje to mieszkanie na wynajem. Po 20 latach mieszkanie się zwraca. Później to już jest czysty zysk. Gdyby Margaret Thatcher nie sprywatyzowała należących do samorządów mieszkań, to one dzisiaj opływałyby w bogactwie. Koszty dawno by się zamortyzowały i płacone przez lokatorów czynsze byłyby po prostu zyskiem. Do tego, kiedy ma pan za sobą rząd i bank centralny, to każda instytucja finansowa da panu kredyt na zbudowanie takich mieszkań. Nie widzę żadnych powodów, żeby tego nie zrobić.

• Czytaj także: Osiedle Ruczaj: Spacer po najnowocześniejszym osiedlu w Krakowie, a prawdopodobnie także w Polsce [GALERIA]

Ta sama droga

To dlaczego tego nie robimy?

Z tych samych powodów, co w Wielkiej Brytanii. Jeden to kulturowa niechęć do ingerencji państwa w wolny rynek i prywatną przedsiębiorczość. Kiedy rozmawiam z kolegami na uczelni, to jestem czasami uznawany za komunistę. Drugi powód jest taki, że boimy się gettoizacji. Tego, że budownictwo komunalne prowadzi do powstawania enklaw biedy lub gett, chociaż to jest bzdura. Można bardzo precyzyjnie wskazać, kiedy się takie rzeczy dzieją. A kiedy się nie muszą dziać.

Jest przykład, że nie muszą. To osiedla budowane w PRL.

One zbierały cały przekrój społeczny. Odbijały społeczeństwo. W klatce zdarzył się i pijak, i adwokat. I dzięki temu wszystko działało. Można popełnić błędy tak, jak zrobiono to na przykład w Paryżu, gdzie budowano wielkie sypialnie na obrzeżach miasta. Ale i tam – nawiasem mówiąc – mieszkania komunalne wróciły już do łask. Moja siostra od 30 lat mieszka w Paryżu, od 20 lat zajmuje mieszkanie komunalne, płaci jedną trzecią rynkowej ceny i uważa się za szczęściarę.

Trzeci powód?

Lobby dewelopersko-finansowe. Tak jak w Wielkiej Brytanii na budownictwie mieszkaniowym mogą powstać olbrzymie fortuny, które trafią w ręce wąskiej elity. Są firmy, które bardzo korzystają na obecnych rozwiązaniach. Ja nie jestem w stanie uwierzyć, że Platforma Obywatelska wyskoczyła z pomysłem dopłat do kredytów i najmu. To jest coś tak głupiego i tak rozczarowującego, że można przecierać oczy ze zdumienia. Jeszcze, żeby chociaż przedstawili jakiś raport – dostają przecież na to pieniądze – pokazujący, jak to ma działać. Żeby dało się odnieść do tego, co nimi kieruje i czego oczekują, to dałoby się to wziąć, zweryfikować i jakoś odpowiedzieć. Ale to jest wszystko na gębę. W takiej formie to jest po prostu lobbing albo czysta demagogia.

Mówią jedynie: damy wam szybko „kaskę” i będzie dobrze. Ale to jest żenująco krótkowzroczne. Tym bardziej, że my Brytyjczyków kopiujemy nie tylko pod względem mechanizmów rynku mieszkaniowego, ale także pod względem dynamiki imigracji. To się teraz trochę zatrzymało, ale krótko przed pandemią byliśmy jednym z najważniejszych celów imigracji w Europie. Przyjeżdżało do nas więcej ludzi niż do Niemiec. Nie ma powodu, by Polska nie stała się kolejnym krajem w Europie, który przyciąga imigrantów. Dobrze widać to, kiedy popatrzymy się na to, co stało choćby w Hiszpanii, która jeszcze nie tak dawno była krajem dość ubogim, ale kiedy szybko się wzbogaciła, to w dwie dekady przyciągnęła 4,5 miliona imigrantów. Albo w Irlandii, która w krótkim czasie z kraju biedoty zmieniła się w Celtyckiego Tygrysa, w którym osiedliło się wielu nowych ludzi.

Są podobieństwa.

I w takiej sytuacji kwestia mieszkaniowa może bardzo szybko stać się beczką prochu. Ja mam sąsiadów Ukraińców i wszystko jest bardzo fajnie, dobrze sobie żyjemy i jest miło. Ale też nie czarujmy się – wynajęcie mieszkania podrożało w Krakowie w rok o około 30-40 procent. Robiłem ostatnio badania recepcji wojny przez studentów i słyszę od nich, że przeprowadzili się do domów 80 kilometrów od Krakowa, bo przestało ich być stać na wynajęcie mieszkania w mieście. Pytają, co mają zrobić? Takich ludzi jest dużo, a problemy widać w emocjach, które się pojawiają. Znam szkoły w Krakowie, gdzie już teraz dzieją się rzeczy niewyobrażalne, szokujące. Jest rasizm. Jest domaganie się wyrzucania dzieci ukraińskich z klas. My nie jesteśmy przygotowani na przyjęcie innego i równą konkurencję z imigrantami. Rynek mieszkaniowy może zaostrzyć problemy.

Ideologia. Obawy przed gettoizacją. Lobbing. Coś jeszcze?

Żyjemy w ideologii wolnorynkowej ułudy, że jak się wszystko sprywatyzuje, to będzie się działo dobrze i pięknie. To jest nieprawda i Wielka Brytania to doskonale pokazuje. Są przestrzenie, w których to działa. I są takie, gdzie nie działa. Każdy ekonomista wie, że jest coś takiego jak elastyczność ceny. Jeżeli ktoś nie ma gdzie mieszkać, to zapłaci wszystko, co ma. Tak jak za chleb. Pora sobie to uświadomić i przestać żerować na podstawowych ludzkim potrzebach, bo odbija się to negatywnie nie tylko ich jakości życia, ale także przekłada się na słabość gospodarki podporządkowanej interesom rentierów z sektora nieruchomości i finansów.

***

Dr Marcin Galent – adiunkt w Instytucie Studiów Europejskich Uniwersytetu Jagiellońskiego. Prowadził badania w London School of Economics and Political Science, Uniwersytetach w Oksfordzie i Cambridge w Wielkiej Brytanii.

• Czytaj także: Kraków ma nową atrakcję turystyczną. Deweloper zrealizował marzenie słynnego filozofa

Fot. Pexels/Davide Baraldi.